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期房降价,必须补偿!期房降价,必须补偿!!!

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发表于 2014-10-19 13:08:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
购买了期房的业主在开发商没有交房以前,发生大幅度降价的,应该给老业主以补偿,这个补偿的要求是合理的,并不违背契约精神。
  为什么说是合理的呢?原因很简单,我们购房者买的是期房,我们和开发商之间的合同是一种预售合同,房屋预售是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约,说穿了是购房者先垫资,给开发商造房,这种垫付的时间高达2-3年,而且开发商并不对预付房款的购房者支付任何的利息,这完全是一种不平等条约,购房者不但要承担交付房屋质量的风险,延期交付的风险、烂尾的风险、还要承担价格下跌带来的资产损失的风险,所以是非常不公平的。任何合同的权利和义务应该是对等的,这种期预售制度对购房者来说,不公平之处就是开发商利用购房者的钱建造房子,利润在预售时已经锁定,而把楼盘不可预期的风险全部转嫁给了购房者。所以,跌价的风险不应该完全应该由购房者来承担。
  由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。这跟商场买东西,或买卖股票是性质不同的。实物交割已经完成的情况下,跌价的损失当然是由购买者承担,但预售合同在没有房屋交接尚未形成发生跌价损失,就不应该完全由购房者承担,也许有人会说期货交易在未交割前发生损失,不也是要交易者自己承担的吗?我觉得二者性质完全是不同的,期货本来说就是一种风险投资,在投资之前交易规则已经明确告诉投资者其中的风险,而且有完善的风险管理制度,这样的话发生损失理应由投资者承担。
  而房屋预售,既没有明确告之其中的风险,又没有相关的风险控制管理制度。而且购房者大多是为了自住或保值增值,并非是投机行为,所以期房预售不能同等于期货买卖。房产的预售和期货交易是性质完全不同的,所以不能把二者同等起来。
  此外,虽然说合同是双方真实意思表示一致而达成的一种契约,双方理应按合同来承担风险,但问题是我们在签订合同时,购房者能表达真实的意思吗?我在房产咨询过程中曾经建议购房者有可能的话,在合同中写上“降价需补偿”、“因政策的原因银行贷款不批购房预售合同撤销”等条款,但现实中开发商会以格式合同等种种理由拒绝这些条款,购房者在合同条款拟定过程中,根本不可能表达真实的意思,所以,在这样的情况下,降价的损失也不应该全部由购房者来承担。
  总之:我认为预售房屋在没有交房前出现大幅度降价,购房者可以向开发商提出补偿要求,这个要求是合情合理的,当然损失要双方共同来承担,而不能一味要求开发商单方面来承担损失,期房实质上是购房者出资和开发商的共同投资行为,共同投资就应该共同来承担损失。
  契约精神是西方文明社会的主流精神,“契约”词源于拉丁文在拉丁文中的原义为交易 其本质是一种契约自由的理念,所谓契约精神是指存在于商品经济社会,而由此派生的契约关系与内在的原则,是一种自由、平等、守信的精神。
  契约精神下,我们要求公平!!!
  为什么我们买了期房,还要维权???
  记住,期房不是现房,不是股票!!!!更不符合契约精神的精髓,别拿契约绑架精神!!!
  【问题一】 期房等同于现房?
  期房常被好事者拿来与现房买卖混为一谈!实则截然不同!
  现房买卖双方信息对等、共享定价权,合同由第三方提供,合同内容可以协商,权利与义务对等!但是期房买卖双方信息完全不对等,开发商垄断信息、独享定价权,合同由开发商制定,房奴对合同内容没有任何修改权!
  现房买卖成功产权立时交割,业主对已买的住房享有绝对的支配和处置权!但期房业主产权要在几年后才交割,对所购房屋无任何支配和处置权,不可买卖!不可转让!
  现房如果降价了,房主至少已经享用了房子的部分使用价值,甚至可以提前出手避险!但期房业主完全未享受到任何房子使用价值,且无法通过出售避险!
  现房可以自由流通!但期房只能由开发商卖给业主,业主却并不能再行买卖!
  【问题二】 期房和股票一样属于投资品?
  如果房子和股票一样属于投资品,那么首先就不应该限购,更不应该限价!而应完全允许自由流通,谁都可以买卖!那为什么要限购呢?
  如果房子属于投资品,那么销售公司在买房前必须反复警示和告知投资者买房的巨大投资风险!必须像证券公司一样,在售楼处竖立巨幅 “买房有风险,入市需谨慎”的提示语,销售在卖房时必须充分告知业主风险!销售的所有涨价承诺都必须类同于股市黑嘴,应予追责!
  如果房子属于投资品,鉴于动辄几百万的巨额投资,是否应该设置投资门槛、限制低收入者介入?股指期货和融资融券尚且设置50万的投资门槛,并且必须具备好几年的投资经验,买房是否也应如此??规定资产必须在千万以上,炒房必须满5年者才有资格购房??
  【问题三】 期房类似于期货?
  期货是远期交割,但是却可以现期买卖,是完全流通的。但期房是远期交割,但现期却拒绝你交易!是完全不流通的!一旦你发现有风险你也无法迅速出手避险!!
  【问题四】 期房跌了你找开发商索赔,股票跌了你为何不找上市公司赔钱?
  期房不等同于股票,如果一定要这么比,那期房也只能是类似于上市前的原始股!都无法自由流通和买卖!原始股提前几年入股博得就是上市后的上涨,否则哪来那么多公司抢着要上市??如果你股价跌破了原始股成本,你看那些股东找不找上司公司拼命??
  【问题五】 房价跌了房奴找开发商补差价,那么房价涨了是否开发商也可以要求房奴补差价?
  期房完全可视为是一项房奴和开发商的共同投资!开发商因为资金短缺或是风险太大,而邀请期房业主“入股”,共同开发期房!一旦工程完成,双方理应根据其时状况,分享盈利或共担风险!!
  因此期房若价格上涨,双方都皆大欢喜,因为共享了投资收益,这也是为何房价上涨期房业主不用向开发商补偿上涨差价的真正原因!!!
  若期房价格下跌!则开发商与期房业主也应共同承担损失!但目前由于房地产暴利极高、惊世骇俗!开发商无论如何大降价,都一定会有巨大利润!若真有则请KFS开发商公布真实成本,并请独立第三方审计!然后和房奴共担风险!!
  【问题六】 若非炒房客,涨跌与你何干?
  不管是不是炒房客,你兜里的200万,变成了100万,你说和你无关??不知道说这话的人究竟是傻子还是白痴?你把耳朵掩住了,就听不到铃声响了??你把眼睛闭上了,白天就成黑夜了?你明明损失了100万,你偏说和你无关??如果真无关,那你一定不是业主,要么是狗托,要么是看热闹的!
  【问题七】 后期降价无关前期业主?
  首先,有违公平原则!同样的房子,差不多同时间入住,享受同样的配套,凭什么你卖人12000,而要卖我18000?我的房子究竟凭什么比人家房子贵了6000平??
  其次,你的降价严重损害到了我的利益,使我凭空损失几十万!理应赔偿!
  再次如真要降价也必须先面向我们前期老业主,然后才能针对外人!老业主必须享有优先权!
  【问题八】 期房维权有违契约精神?
  期房本身不符合契约精神!
  契约精神前提是权利和义务必须对等!!而期房的存在却使“开发商高利润却零风险,房奴零利润却高风险”。在KFS伙同ZF同流合污、控制房价情况下,房奴和他们地位对等吗?若地位不对等,所签合同难道能平等和合法吗?
  期房使得开发商得到利润,但却把风险全部推向房奴!KFS只有权力却毫无义务!房奴没有权利却必须承担风险!这难道符合契约精神吗??在国外的市场经济下,压根就不允许有期房的存在,期房本身就是一个不尊重契约精神的怪胎!期房维权合情合理!不仅不违反契约精神,相反是对契约精神的保护和发扬!
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